Un état des lieux précis protège autant le locataire que le bailleur. À Paris, préparez la visite, décrivez chaque élément sans formule vague, joignez des photos et connaissez les délais de contestation pour éviter un litige sur le dépôt de garantie.
Un mur marqué derrière un meuble, un volet qui ferme mal, une plaque de cuisson rayée ou un compteur non relevé : ces détails peuvent devenir coûteux plusieurs mois plus tard. L’état des lieux n’est pas une formalité à expédier au moment de récupérer ou de rendre les clés. C’est le document qui permet de comparer l’état réel du logement au début et à la fin de la location.
À Paris, où les locations changent souvent d’occupant et où les logements peuvent être petits, anciens ou très équipés, la précision compte encore davantage. Un état des lieux conforme protège le locataire contre une retenue injustifiée sur son dépôt de garantie. Il permet aussi au bailleur de justifier une demande lorsque des dégradations dépassent l’usure normale.
Les règles de l’état des lieux relèvent principalement de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 mars 2016 relatif à l’état des lieux et au mobilier d’un logement meublé. Elles s’appliquent à Paris comme dans le reste de la France, pour une location vide ou meublée utilisée comme résidence principale.
L’état des lieux doit être établi contradictoirement : le bailleur et le locataire le réalisent ensemble, ou se font représenter. Une agence immobilière peut aussi s’en charger si elle a reçu mandat. Chaque partie doit pouvoir examiner le document, formuler des observations et en recevoir un exemplaire signé, sur papier ou sous forme électronique si ce format est accepté.
L’encadrement des loyers parisien, les diagnostics techniques et le contrat de location sont des documents distincts. Ils ne remplacent pas l’état des lieux. Vérifiez d’ailleurs que le bail est cohérent avant la remise des clés : les erreurs fréquentes lors de la rédaction d’un bail de location peuvent compliquer la suite de la relation locative.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption peut être difficile à combattre au départ. Ne remettez donc pas les clés sans document, même si la relation paraît simple et cordiale.
Fixez un créneau suffisamment long, de préférence en journée. Pour un studio, prévoyez souvent entre 45 minutes et 1 h 30 ; pour un appartement familial, davantage si les équipements sont nombreux. Un rendez-vous de dix minutes à la porte ne permet pas un contrôle sérieux.
Avant l’état des lieux d’entrée, demandez que l’eau et l’électricité soient disponibles. Sans elles, il devient impossible de vérifier les robinets, l’eau chaude, les prises, les éclairages, les plaques, le four, les volets motorisés ou la VMC. Si un réseau ne peut pas être activé, inscrivez-le clairement dans le document : « test non réalisable faute d’alimentation électrique le jour de la visite », par exemple.
Apportez :
Le bailleur a intérêt à préparer la même liste, ainsi que les notices disponibles pour les équipements. Il peut aussi vérifier que l’attestation d’assurance habitation du locataire a bien été remise, sans confondre cette vérification avec l’état du logement. Pour choisir les garanties adaptées à un appartement et à ses biens, consultez notre guide sur les coûts réels de l’assurance habitation.
Ne vous contentez jamais de mentions globales telles que « bon état », « correct » ou « état d’usage » pour une pièce entière. Elles sont trop imprécises si un différend survient. Décrivez l’élément, sa localisation, son défaut et, lorsque c’est utile, son ampleur : « parquet : rayure d’environ 5 cm devant la fenêtre », « mur gauche : deux trous rebouchés non repeints », « placard : porte basse fendue au niveau de la charnière ».
Testez sans forcer. Ouvrez les fenêtres, fermez les volets, actionnez chasse d’eau et robinets, regardez sous les éviers, allumez les luminaires lorsqu’ils sont fournis, essayez les plaques et appareils inclus dans la location. Repérez aussi les traces d’humidité, odeurs persistantes, joints noircis, fissures, infiltrations, nuisibles visibles ou bouches d’aération obstruées. Ces constats doivent être consignés ; ils ne constituent pas, à eux seuls, un diagnostic de l’origine du problème.
| Élément à vérifier | Ce qu’il faut noter précisément | Pourquoi c’est utile à la sortie |
|---|---|---|
| Sols, murs et plafonds | Nature du revêtement, taches, trous, rayures, fissures, zones décollées | Distinguer une marque préexistante d’un dommage ultérieur |
| Fenêtres, portes et volets | Ouverture, fermeture, vitrage, poignées, serrures, traces d’effraction | Établir le fonctionnement et l’état des menuiseries |
| Eau et évacuations | Relevés, débit, fuites visibles, écoulement, état des joints | Éviter un débat sur une fuite ou un dégât déjà présent |
| Électricité et chauffage | Compteurs, prises testées, radiateurs, thermostat, défaut de fonctionnement | Documenter les équipements fournis et les limites du test |
| Cuisine et salle d’eau | Évier, hotte, plaques, four, réfrigérateur, douche, WC, faïence | Les équipements concentrent les réparations et les retenues |
| Clés et accès | Nombre de clés, badges, télécommandes, boîtes aux lettres, cave | Justifier la restitution de chaque moyen d’accès |
Les parties communes de l’immeuble ne figurent pas habituellement dans l’état des lieux privatif. En revanche, un balcon, une terrasse, une cave, un box ou un parking loué avec l’appartement doivent être visités et décrits. À Paris, ne négligez pas non plus les badges Vigik, télécommandes de portail et clés de locaux annexes : leur remplacement peut être onéreux.
Les photos et vidéos sont utiles si elles sont datées, lisibles et rattachées sans ambiguïté au document. Numérotez-les, indiquez la pièce et l’élément concerné, puis annexez-les à l’état des lieux ou faites-y référence dans une rubrique « observations ». Une image isolée, conservée sur un téléphone sans lien avec le document signé, a moins de force probante.
Le document d’entrée et celui de sortie doivent indiquer leur nature, leur date et la localisation du logement. Ils identifient les parties et précisent les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie lorsqu’ils existent. Ils recensent aussi les clés ou autres moyens d’accès.
Le cœur du document est la description détaillée de chaque pièce, partie du logement et équipement. Les mentions peuvent prendre la forme d’une grille avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie », à condition que le niveau de détail soit suffisant. L’état des lieux de sortie doit en outre mentionner la nouvelle adresse du locataire, utile pour l’envoi du solde du dépôt de garantie.
À la fin de la visite :
Pour l’état des lieux d’entrée, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter ou modifier le document dans les dix jours suivant son établissement. Concernant les éléments de chauffage, la demande peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe. Gardez une trace écrite de cette demande et de sa réception.
Quand le bailleur et le locataire réalisent directement l’état des lieux, aucun frais d’agence ne peut être imposé pour cette opération. Lorsqu’un professionnel mandaté intervient, la part éventuellement facturée au locataire est encadrée : elle ne peut pas dépasser la part réglée par le bailleur et reste soumise à un plafond réglementaire par mètre carré de surface habitable. Le repère couramment affiché est de 3 € TTC par m², mais vérifiez le plafond applicable à la date de signature et le détail des honoraires figurant au mandat ou au bail.
Un professionnel ne peut pas transformer une prestation floue en supplément automatique. Demandez une facture ou un décompte distinguant clairement l’état des lieux, les autres prestations de location et les taxes. Les règles issues de la loi ALUR encadrent aussi ces frais ; notre article sur les conséquences de la loi ALUR pour la gestion locative à Paris en présente les principaux effets.
À la sortie, le bailleur compare les deux documents. Le dépôt de garantie doit en principe être restitué dans le mois suivant la remise des clés lorsqu’aucune différence n’est constatée. Le délai passe généralement à deux mois lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences justifiant une vérification ou des retenues. Dans un immeuble en copropriété, une provision peut aussi être conservée dans les limites prévues par la loi, en attente de la régularisation des charges.
Toute retenue doit être justifiée. Le bailleur doit pouvoir relier la somme demandée à une dégradation, à un défaut d’entretien ou à une obligation non respectée, et produire des éléments tels qu’un devis, une facture ou un décompte. Il ne peut pas faire supporter au locataire la vétusté normale ni financer une amélioration du logement sous couvert de réparation.
Le logement n’a pas à être identique à ce qu’il était le premier jour. Il doit être rendu propre, avec les équipements et accès prévus, et sans dommages imputables au locataire. La comparaison porte sur la différence entre l’entrée et la sortie, pas sur un idéal de logement neuf.
Planifiez l’état des lieux de sortie avant le déménagement complet. L’appartement doit être suffisamment vide pour que l’on voie les sols, les murs, les rangements et l’intérieur des équipements. Nettoyez ce qui relève de l’entretien courant, relevez les compteurs, rassemblez les clés et photographiez le logement juste avant le rendez-vous.
Ne tentez pas de masquer une dégradation par une réparation approximative. Signalez le fait, gardez les justificatifs si une réparation a été faite et discutez d’une solution chiffrée. À l’inverse, le bailleur doit éviter de transformer de simples marques d’usage en poste de travaux global. Un remplacement complet n’est pas automatiquement imputable au locataire lorsque l’équipement était déjà ancien.
Si les parties ne parviennent pas à établir un état des lieux contradictoire, l’une d’elles peut demander l’intervention d’un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice. La convocation doit être adressée au moins sept jours à l’avance dans les formes prévues. Les frais sont alors, en principe, partagés par moitié entre bailleur et locataire. Cette solution a un coût, mais elle évite l’absence totale de constat.
Avant d’en arriver là, essayez une résolution écrite et concrète : envoyez les photos, indiquez les lignes contestées, proposez une formulation ou un chiffrage, puis demandez une réponse dans un délai raisonnable. Pour un litige sur l’état des lieux, les réparations ou le dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si le conflit persiste, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut trancher.
Le droit locatif dépend des faits, des documents signés et des justificatifs disponibles. En cas de retenue importante, de logement dégradé, de refus de restituer le dépôt ou de doute sur vos obligations, prenez conseil auprès d’un professionnel compétent en droit du logement, d’un commissaire de justice ou d’un juriste spécialisé avant d’engager une procédure.
Si l’entrée est à venir, fixez un rendez-vous de jour, préparez votre liste de contrôle et exigez un document détaillé avant de vous installer. Prenez des photos annexées et, si vous découvrez un défaut après la remise des clés, envoyez votre demande de complément dans les délais applicables.
Si vous quittez le logement, retrouvez immédiatement l’état des lieux d’entrée, comparez chaque pièce, nettoyez ce qui relève de l’usage courant et organisez la visite une fois l’appartement dégagé. Remettez toutes les clés contre preuve, communiquez votre nouvelle adresse et conservez le dossier complet : bail, deux états des lieux, photos, inventaire meublé, relevés de compteurs, échanges et justificatifs. Ces documents sont votre meilleure protection jusqu’au règlement définitif du dépôt de garantie.
Non, l’état des lieux doit normalement être établi en présence des deux parties ou de leurs représentants. Un document fait unilatéralement par le bailleur a une portée limitée si le locataire n’a pas été valablement associé. En cas de refus ou d’absence empêchant un constat contradictoire, un commissaire de justice peut être sollicité selon la procédure prévue.
Non. Les photos complètent utilement le document, mais ne remplacent pas une description écrite pièce par pièce. Indiquez dans l’état des lieux que des photos numérotées sont annexées, avec la date, la pièce et l’élément photographié. Gardez les fichiers d’origine et transmettez le même jeu d’annexes à l’autre partie.
Les frais facturés au locataire sont encadrés lorsqu’un professionnel intervient. La part du locataire ne peut ni dépasser celle du bailleur ni excéder le plafond réglementaire par mètre carré applicable au jour du bail. Demandez le détail des honoraires. Si bailleur et locataire font eux-mêmes l’état des lieux, aucun frais d’agence ne peut être imposé.
Vous pouvez refuser de signer un document qui contient des constats inexacts ou incomplets. Essayez d’abord de faire inscrire vos réserves et de joindre des photos. Un refus sans explication ne résout pas le problème : formalisez votre désaccord par écrit. Si aucun accord n’est possible, le constat par commissaire de justice permet d’établir un document opposable.
Non, pas automatiquement. Il doit démontrer une dégradation imputable au locataire, la distinguer de l’usure normale et justifier le montant retenu par des éléments concrets. Une peinture ternie par le temps ne se traite pas comme un dommage. Si une retenue paraît excessive, demandez un décompte écrit et les justificatifs avant de saisir la conciliation ou un professionnel compétent.
À Paris, gérer une location ne consiste pas seulement à trouver un locataire. Loyer de référence, bail type, honoraires, dépôt de garantie, charges et diagnostics imposent une méthode. Voici les contrôles à faire avant, pendant et à la fin du bail.
Un bail imprécis ou mal adapté peut créer un litige sur le loyer, les charges, le préavis ou la restitution du dépôt de garantie. Voici comment rédiger et relire un contrat de location conforme, lisible et adapté au logement comme à la location.
Acheter son premier logement à Lyon, Annecy, Clermont-Ferrand ou dans une zone rurale suppose de préparer son financement avant l’offre. Budget complet, aides, dossier bancaire, assurance et compromis : voici l’ordre des démarches à suivre.
La vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit transforme une part de votre patrimoine immobilier en capital sans vous priver automatiquement de votre logement ni de ses loyers. Encore faut-il évaluer le prix, répartir les charges et sécuriser l’acte.